건폐율과 용적율 제대로 알면 땅값이 보인다!(부동산 경매·토지 투자 핵심 개념)

부동산 경매나 토지 투자에 관심이 있다면 건폐율과 용적율 개념을 반드시 이해해야 합니다.
이 두 가지 개념은 부동산 가치와 개발 가능성을 결정하는 핵심 요소로, 이를 잘 알면 땅값을 정확하게 평가하고, 수익성 높은 투자를 할 수 있습니다.

✅ 건폐율이란?
건축물이 대지(땅) 면적에서 차지하는 비율을 의미합니다.

✅ 용적율이란?
대지 면적 대비 건물의 총 바닥 면적(연면적)이 차지하는 비율을 뜻합니다.

이 두 가지 개념을 정확히 이해하면 경매로 좋은 땅을 찾거나, 토지 개발 가능성을 예측하는 데 큰 도움이 됩니다.
이번 글에서는 건폐율과 용적율의 차이, 계산법, 변경 가능 여부, 필로티 구조와의 관계, 그리고 부동산 투자에서 활용하는 방법을 상세히 알아보겠습니다.

---

1️⃣ 건폐율과 용적율이란?

🔹 1.1 건폐율 (Building Coverage Ratio)

건폐율은 대지 면적 대비 건물이 차지하는 면적 비율을 뜻합니다.

📌 공식:

건폐율(%) = (건축면적 ÷ 대지면적) × 100

✅ 예시 1:
대지 면적이 **500㎡**이고, 건물 바닥 면적(건축면적)이 **250㎡**라면?

건폐율 = (250㎡ ÷ 500㎡) × 100 = 50%

✅ 예시 2:

• 전원주택 부지: 건폐율 30% → 넓은 마당과 조경 가능
• 도심 상업용지: 건폐율 80% → 건물이 대부분을 차지

🔹 1.2 용적율 (Floor Area Ratio)

용적율은 대지 면적 대비 건물의 연면적(총 바닥 면적) 비율을 의미합니다.

📌 공식:

용적율(%) = (연면적 ÷ 대지면적) × 100

✅ 예시 1:
대지 면적이 **500㎡**이고, 건물이 3층이며 각 층 바닥 면적이 **250㎡**라면?

연면적 = 250㎡ × 3층 = 750㎡
용적율 = (750㎡ ÷ 500㎡) × 100 = 150%

✅ 예시 2:

• 단독주택지: 용적율 100% 이하 → 저층 건물
• 아파트 부지: 용적율 300% 이상 → 고층 건물 가능

📢 즉, 같은 면적이라도 층수를 올리면 용적율은 증가하지만, 건폐율은 그대로 유지됩니다.

---

2️⃣ 건폐율과 용적율은 변경이 가능할까?

✅ 누가 정하는가?

• 국토교통부에서 정한 건축법 및 도시계획법 기준에 따라 결정
• 지방자치단체(서울시, 부산시 등)에서 세부 규정을 추가로 정할 수 있음

✅ 변경이 가능할까?

• 원칙적으로 건폐율과 용적율은 정해진 값을 따라야 하지만, 도시계획 변경, 용도지역 변경, 재개발·재건축 사업 등을 통해 변경될 수도 있음.

✅ 예시:

• 주거지역에서 상업지역으로 용도 변경 시 → 용적율 상향 가능
• 재개발·재건축 사업 승인 → 기존보다 높은 건폐율·용적율 적용 가능

📌 즉, 변경이 가능하지만 엄격한 심사와 행정 절차를 거쳐야 합니다.

---

3️⃣ 필로티 구조란? (용적율 활용법)

🔹 필로티 구조란?

✔ 건물 1층(또는 일부)을 기둥만 세워 개방된 공간으로 만드는 구조
✔ 벽 대신 기둥으로만 건물을 지지하고, 1층 공간을 주차장, 쉼터 등으로 활용

✅ 필로티 구조가 용적율에 유리한 이유

✔ 국토교통부 건축법 시행령에 따르면, 필로티 공간은 연면적에서 제외되거나 일부만 반영될 수 있음
✔ 즉, 필로티 구조를 활용하면, 연면적 계산에서 일부 제외되므로 법적 용적율을 보다 효과적으로 활용할 수 있음

✅ 실전 예시

건물 유형대지면적건축면적(1층)2층 이상 면적필로티 공간용적율 적용 방식

건물유형	대지면적	건축면적 (1층)	건축면적 (2층이상)	필로티 공간	용적율 적용 방식
일반 건물	500㎡	250㎡	750㎡	없음	연면적 = 1,000㎡ → 용적율 = 200%
필로티 건물	500㎡	250㎡	750㎡	1층 필로티 (주차장)	필로티 공간 일부 제외 → 연면적 = 750~850㎡

 

📌 즉, 필로티 구조를 활용하면 같은 용적율 내에서 실질적으로 더 많은 건축 공간을 확보할 수 있음! 🚀

---

4️⃣ 결론

✔ 건폐율(%) = 건축면적 ÷ 대지면적 × 100 → 땅에 건물이 차지하는 비율
✔ 용적율(%) = 연면적 ÷ 대지면적 × 100 → 총 바닥 면적 비율
✔ 건폐율·용적율은 국가 및 지방자치단체가 정하며, 특정 조건에서만 변경 가능
✔ 필로티 구조를 활용하면 용적율을 보다 효과적으로 활용 가능

💡 부동산 경매나 토지 매입 전, 해당 지역의 건폐율·용적율을 반드시 확인하세요!
👉 추가로 궁금한 점이 있다면 댓글로 남겨주세요! 😊